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野幌駅南通(第二工区)及び旭通街路事業説明会(平成27年7月16日 その3)

印刷用ページを表示する 掲載日:2015年8月26日更新

3.説明会の内容

(4)用途地域の変更について

【用途地域制度】

 用途地域は、都市計画法という法律に基づく制度になりますが、言い換えますと「土地の使い方」とその土地に対する「建物の立て方」について定めたものになります。
 具体的な規制の内容としましては、まず「建築物の用途」の制限があります。

用地地域制度

【建築物の用途】

 「建築物の用途」は、建築物(建物)をその使いみちにより分類したものです。
 具体的には、戸建て住宅(一般の住宅)、共同住宅(アパート、マンション)、店舗などといったような分け方があり、建築基準法という法律で細かく分類されて定められております。
 この「建築物の用途」は、用途地域の種類ごとに建てられるもの、建てられないものを定めております。

建築物の用途 

【建ぺい率、容積率】

 規制内容として、建ぺい率、容積率、高さの上限を定めるというものがあります。ここでいう「高さ」というのは、単純に「建物の高さ」のことになります。「建ぺい率、容積率」につきまして、具体的にご説明いたします。

用途地域制度2

 「建ぺい率」は、建物を建てようとする敷地の面積に対する建築面積(建坪)の割合になります。
 もう一つの「容積率」は、敷地の面積に対する建物の延べ床面積の割合で、いずれも数字はパーセンテージで表します。

計算例

 計算例として、200平方メートルの敷地に1階部分の床面積が70平方メートル、2階部分の床面積が40平方メートルの2階建ての建物を建てる場合、建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合になるので、1階部分の床面積を建築面積とすると計算は(70平方メートル÷200平方メートル)になり、パーセンテージで表すと35%になります。
 一方、容積率ですが、こちらは敷地面積に対する延べ床面積の割合になるので、計算は((70平方メートル+40平方メートル)÷200平方メートル)になり、55%となります。
 このように計算する建ぺい率、容積率や建物の高さの上限の値を用途地域の種類ごとに定めることで、建てることが可能な「建物の規模」を規定しております。

 計算例

【外壁後退距離】

 用途地域制度3

 ある敷地に図のように建物を建てようとするとき、敷地の境界から建物の壁まで規定の数値以上の距離を取るように規制されるものが「外壁後退距離」となります。つまり、敷地の境界から既定の距離をそれぞれとった、この線の範囲の中に建物を建てることになります。
 このように敷地に対する建物の配置を規制したものが「外壁後退距離」となります。

外壁後退距離について 

【用途地域の種類】

 用途地域の種類は全部で12種類あり、江別市においては、このうち「第二種低層住居専用地域」は指定していませんので、全部で11種類の用途地域を指定しています。
 大きくは「住居系」、「商業系」、「工業系」の3つに分かれ、さらに「住居系」は住宅を中心とした「専用住居系」と住宅とそれ以外の店舗や事務所が混在する「複合住居系」に分けられます。
 これらの用途地域の種類ごとに、建築物の用途や建ぺい率、容積率などが定められております。

用途地域の種類について 

【用途地域の指定状況】

 図は、現在の江別市における用途地域の指定状況を用途地域の種類ごとに色分けをして示したものです。
 例として、濃い緑色で示している区域は「第一種低層住居専用地域」という種類の用途地域になり、戸建て住宅を中心とした専用住宅地を形成しております。
 他には、青色で示している区域は工栄町の工業団地ですが、「工業専用地域」という種類の用途地域になり、工場や倉庫が建築可能ですが、一方で住宅やアパートといった住居系の建物は建てることができないように規制されております。

用途地域の指定状況 

【用途地域制度の目的】

 用途地域の種類ごとに建築物の用途やその規模などを規制し、住居や商業施設、業務施設、工場などがまちの中でそれぞれ適正に配置されるように誘導していくことで、良好で機能的、合理的なまちづくりをしていくことが、用途地域制度の目的となっております。

 用途地域制度の目的

【用途地域の変更区域】

 野幌駅南通の整備事業に伴う用途地域の変更内容になりますが、図は野幌駅南通とその周辺の用途地域の指定状況を色分けして示したものです。
 野幌駅南通の沿道部分をみてみますと、鉄道側が「第一種住居地域」という用途地域が指定されております。野幌駅南通を挟んだ向かい側の方は「第一種低層住居専用地域」という用途地域が指定されております。
 現在はこのような状況になっておりますが、このうち変更を考えているのは、太線で囲まれた区域になります。

 用途地域の変更内容(現在)

 この区域の用途地域を図のように鉄道側と同じ「第一種住居地域」への変更ということで考えております。

 用途地域の変更内容(変更案)

【用途地域の変更内容】

 用途地域の変更点は以下のとおりです。
 まず、建築物の用途の制限につきまして、現在は戸建住宅や共同住宅を中心に建築可能となっていますが、「第一種住居地域」へ変更されると、これまで建築可能であったものに加え、床面積が3,000平方メートル以下の店舗や飲食店、事務所などが建築可能となります。また、建ぺい率、容積率の上限はそれぞれ40%のものが60%、60%のものが200%へ変わります。
 高さにつきましては、現在、上限が10mと規定されていますが、こちらは用途地域の規制としてはなくなります。ただし、実際に建物を建てる際には、建築基準法に基づく他の規制によりまして制約を受けますので、際限なく高い建物が建てられるわけではありません。
 外壁後退距離については、現在は1mと規定されていますが、こちらについても変更後は制限がなくなります。
 今回、用途地域の変更を考えている区域の形状や、戸建住宅を中心とした土地利用の現状から、このような規模の店舗などがすぐさま立地する状況にはないと思いますが、用途地域の規制としては、これまでと比べ建築可能な建築物の用途が増え、より規模の大きな建物を建てることが可能となります。

 用途地域の変更内容

【用途地域変更の目的】

 用途地域の変更の目的についてですが、図は江別市の都市計画の基本的な方針を示した「江別市都市計画マスタープラン」からの抜粋になりますが、その中で野幌駅周辺は江別市の「中心市街地」との位置づけがされており、野幌駅南通は中心市街地を横断する補助幹線道路ということになります。
 今回用途地域の変更を考えている箇所は図中の円で囲まれている場所になり、江別市の中心市街地である野幌駅の周辺に位置しております。

用途地域変更の目的

 市街地の幹線道路の持つ機能とは人や自転車、車両の通行はもちろんですが、それだけではなく、その沿道における土地利用の誘導というものがあり、このような機能は、事業が始まる野幌駅南通においても同様であり、江別市の中心市街地である野幌駅周辺の補助幹線道路の沿道としてふさわしい土地利用を将来に渡って可能とすることを目的に用途地域の変更を考えているところです。
 また、変更のタイミングについてですが、用途地域の変更は、野幌駅南通の整備に起因するものであり、その整備事業が事業認可され、事業着手することが確実となったことを受け、合わせて用途地域を変更しようとするものです。

 用途地域変更の目的2

【用途地域変更の工程】

 用途地域を変更するまでの一般的な流れについてですが、本日、変更案について説明会を行った次の段階は、江別市都市計画審議会において変更案について審議し、変更案が了承されましたら、案の縦覧を2週間行います。
 この案の縦覧において、変更案に対して意見のある方は意見書を提出することができます。
 その後、提出された意見書などを踏まえ再度江別市都市計画審議会で審議し、そこで了承されれば、北海道との協議を経て都市計画決定が告示されます。
 用途地域の変更については、現在、具体的なスケジュールが決まっているものではありませんが、早ければ今年度末、来年2月~3月の都市計画決定を考えております。

 用途地域変更の工程

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