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野幌駅南通(第二工区)及び旭通街路事業説明会(平成27年7月16日 その2)

印刷用ページを表示する 掲載日:2015年8月26日更新

3.説明会の内容

(2)事業地内における土地建物にかかる制限について

【事業地内における土地建物等にかかる制限】 (都市計画法第65条)

 今回、事業認可という手続きを経たことから、都市計画法という法律による「事業地内における土地建物等にかかる制限」が、かかることとなります。 
 事業地内では、この事業の施行の障害となる おそれのある「土地の形質の変更」、「建築物の建築」、「1つの重量が5トンをこえる物件の設置・堆積」をしようとする場合、江別市長の許可が必要となります。

 建築等の制限について

【土地建物等の先買い】 (都市計画法第67条)

 事業地内の土地建物等を有償で譲渡しようとする場合、その「予定額」、「相手方」、「所有権以外の権利の種類及び内容」と「その権利者の住所氏名」を江別市へ文書で届け出て頂く必要があります。
 この届け出後、30日以内に江別市が届出者に対してこの土地・建物等を買い取るという通知をした場合は、江別市と届出者との間に、届出書に記載された金額で売買が成立したものと、みなされることになります。
 また、江別市が買い取る、買い取らないという通知をするまでの期間は、その土地建物等を譲渡出来ないものとなっております。

 土地建物等の先買いについて 

(3)用地測量及び物件調査について

【土地の買取・補償の流れ】

 平成27年度より、用地測量、物件調査を専門業者に委託して実施します。これらの調査結果を基に、市が補償方法を検討します。
 次に、土地などをお譲りいただく際の、様々な条件について、個別に協議させていただきます。その際は、補償する内容は、一つ一つについて、ご説明させていただきます。
 ご了解いただきましたら、「契約」ということになります。
 契約のあとは、土地引渡しのため物件を移転していただいたり、土地の所有権を市に移転する登記手続きを行います。
 その後、江別市から「土地の代金」あるいは「補償金」という形で、実際に金銭をお支払させて頂きます。

土地の買取・補償の流れについて

【土地の測量について】

 用地確定測量については 株式会社佐川測量社 へ委託しております。来週以降、市役所から「測量のためご所有地に立ち入りさせてください」という趣旨の「土地への立ち入り通知」を皆さまにお届けします。その後、調査日を委託先担当と相談いただき、ご都合のあう日に、ご所有地の測量、調査に入らせていただきます。
 ご所有地における測量作業としては、既存の土地境界杭の確認、現況の確認、事業用地を示す仮杭の設置などがあります。仮杭の設置後、立会い確認の書類に押印をいただきます。
 現地測量したデータを持ち帰り、事業用地として必要な土地面積を確認します。これで、事業用地が確定します。

 土地の測量について 

【補償物件の調査ついて】

 事業用地確定測量が完了しましたら、買収させていただく土地にある建物、門、塀、立ち木、庭石、花壇などの調査を行います。これを物件調査と呼びます。
 物件の調査を行う際には、専門の調査会社が建物や庭石などの種類や構造、材質、用途、数量などを一つ一つ調査させていただきます。そのためご自宅あるいは敷地内に立ち入らせていただくこととなります。測量のときと同じように、市から立入りの通知後、調査会社から連絡ありますので、日程を打合せいただき、ご都合の良い日に調査を行わせていただきます。なお、ここで調査漏れがありますと、補償額に影響してしまうこともありますので、調査会社へ質問したり、見落としをご指摘いただければ大変助かります。

 補償物権の調査について

【補償物件の調査範囲について】

 物件の調査範囲は、「お譲りいただく土地にある建物・工作物・立木等の移転する必要があるものすべて」となります。
 具体的には、「住宅・物置・車庫などの建物」、「舗装・敷石・塀などの工作物」、「庭木、シバザクラなどの一部のお花、立木(たちき・りゅうぼく)」となります。
 「その他」については、例えば、建物移転が想定される場合の荷物、などがあります。

 補償物権の調査範囲について

【補償物件の調査内容について】

 一般的な家屋を調査する場合を考えてみます。
 内部調査ですが、建物の内壁、天井、床などの材質や、部屋ごとの広さ、間取りなどを図面上に記入します。
 次に、外部調査ですが、建物の高さ、外壁材、設備、排水の状況、水道管の通り道、などを調べていきます。
 外構調査は、塀、敷石、アスファルト舗装、インターロッキングなどを調べていきます。
 立木調査は、庭木1本1本の樹種、幹周り、高さなども調べます。
 聞取り調査とは、例えば物置建てた時期、家の増改築やリフォームを行った時期、駐車場スペースとして利用されている土地の有無といったことを聞き取らせていただきます。
 詳細な調査になるため、お時間を取ることもあると思いますが、補償内容の検討に必要ですので、ご理解をいただければ幸いです。

 補償物件の調査内容について

【調査のイメージについて】

 調査イメージの一例を左図で示します。
 まず、用地確定測量を行うことで、事業に必要となる土地の範囲が決まります。(左図の場合、赤い線より上の範囲)
 そこで、土地の中にある様々な物件を一つ一つ調査していきます。例えば、門柱や花壇がありますが、今までの場所が道路になってしまいますので、移設したり、新たに作り直したり、どの方法が良いのか考えることになります。
 また、この例では藤棚があります。藤棚に限りませんが、調査の中では、材質や大きさについても確認させていただきます。さらに、アスファルト舗装している部分があります、こうしたアスファルト舗装についても補償対象となります。
 補償案については、調査会社が原案を作成し、市がその内容を確認します。
 なお、敷地の利用状況により、調査会社は赤い線から下の物件も調査することもあります。

測量・物件の調査イメージについて

【調査についてのご注意】

写真撮影

 調査に当たっては、対象となる物件の写真を撮影させていただくことがあります。個人のプライバシーの問題はありますが、正確な調査とするために必要な写真撮影ですので、ご協力をお願いいたします。

身分証明書の携帯と提示について

 測量、物件の調査において、市が委託した専門業者は、必ず江別市が発行した身分証明書を持っております。調査業者を名乗る人物がご自宅を訪問した際には、提示を求めていただきますよう、お願いいたします。

立会簿への署名押印について

 測量、物件調査において、調査が終わりましたら、「調査に立ち会った」ということで確認の書類に署名と押印を頂きます。ここでの署名押印は、用地買収に納得したとか、契約したということではありません。

補償金等の算定方法について

 補償価格の算定は、国や北海道の補償基準に基づいて、対象物件の単価と数量、工事費などを積み上げていく方法で、算定しております。
 また、土地価格については、地価公示や北海道の地価調査、周辺地域の取引価格、不動産鑑定士による鑑定評価額などを用いて土地の価格を評価し、決定しております。

 調査についてのご注意

 身分証明書

【補償金と譲渡所得への課税について】

 個々の状況によりますが、土地などの補償金にかかる所得税の関係については、買収補償の額を提示してから(正式な買取の申し出と言います)6ヶ月以内に契約いただいた方について、5000万円までの譲渡所得の控除が受けられる場合があります。これによって、普通に課税されたときと比較して所得税が相当抑えられることになります。
 詳細は税務署へご確認ください。

【終わりに】

 用地確定測量、物件調査が終了したところから、個別に協議を行わせて頂きたいと考えております。心配や不安なことがありましたら、遠慮なくご相談いただければと思いますので、ご理解とご協力をよろしくお願いいたします。

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